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人民银行近日将LPR（贷款基础利率）下调10个基点，这也是该利率时隔九个月后再次调降。笔者上周撰文《中美欧货币政策“分野”》指，内地眼下需要进行降息操作，一来减轻政府、企业、居民部门的偿债压力，避免爆发债务风险；二则降低实体融资成本，“挤出”在银行体系内的空转资金。

对于广大居民来讲，本轮降息最关切的影响就是存量房贷也随之走低。中国的市场贷款利率是商业银行在LPR的基础上加点后形成的。在通常情况下，首套房个人按揭贷款利率在5年期以上LPR的基础上，再加30个基点。如今5年期以上LPR调降10个基点，那么首套房个人按揭贷款利率也会跟随下降10个基点，大概在4.5%左右。若以100万元（人民币，下同）房贷、三十年贷款期限计算，居民月供房贷有望减少58元。

接下来大家关心的问题是，房贷负担的减轻会刺激房价上涨么？

事实上在今年一季度，首套房个人按揭贷款利率就曾下调过一回，当时正赶上去年积压的买房需求集中释放，楼市的确火热过一阵子。但到了4、5月份房地产市场又开始回落，反映出居民买楼意愿不强。

按70大中城市数据显示，5月份二手住宅销售价格明显回落。其中，一线城市的销售价格由4月的环比上涨0.2%转为环比下降0.4%，降幅达0.6个百分点；二、三线城市的销售价格由环比持平分别转为环比下降0.3%和0.2%。另据统计显示，全国二手房挂牌量指数均值较去年12月增长了52%，部分地区二手房价格不乏出现降价抛售的情况。

家庭可支配收入缩水

现时问题是，家庭可支配收入在缩水，极大阻碍购房支出，而首套房按揭下降10个基点，也的确是杯水车薪。更重要的是，存量房贷利率受困于一年调整一次的限制，并不能立即享受到本轮降息的“利好”。

年初多家媒体报道过居民提前还贷的“风潮”。除了投资回报率下降、家庭资产负债表收缩之外，巨大的套利空间也是推动居民主动清偿房贷的主要原因。由于首套房贷款利率下降幅度更大，使得楼市存量贷款与增量贷款的利差扩大，促使居民借“便宜钱”还“贵贷”。目前存量房贷利率普遍在5%至6%之间，而首套房贷款利率已降至4.5%左右，中间差不多有一、两个点的利差可以赚，居民在减少还贷金额的同时还能够增加消费支出。

也因此，提振楼市的关键在于，增加居民收入的同时，亦须“破格”调降存量房贷利率，切实降低家庭负担。据人行2020年统计数据，中国城镇居民家庭资产配置中的房产占比近七成，位列所有资产项目的首位。只有缓解家庭资产负债表的收缩趋势，才能稳住房地产市场的基本盘。