作者|刘玉娇

编辑|夏县明、梁秀杰

【资料图】

视觉 | 刘玉娇

责编|韩玮烨

据联合资信发布的星河实业2022年跟踪评级报告，过去三年，星河实业资产负债率保持在55%-57%的水平，负债保持健康。同时，即使是在2022年行业整体信用环境紧张的情况下，星河也再一次获得“深圳地产资信10强”——这是经四大国有银行层层选拔出的深圳地区最具资信实力和发展潜力的10家代表性品牌房企。据统计，星河已连续十一届进入“资信10强”榜单，可见金融机构对于星河优质资信的高度认可。

星河控股集团（以下简称“星河控股”）及其旗下公司可以说是穿越周期的标杆企业，因其相对保守的投资策略在粤系房企中脱颖而出，成功“出线”。在众多房企被“三道红线”所困时，星河控股作为总部在深圳的老牌房企之一，始终行动稳健。

星河在穿越周期时，因没有规模焦虑，反而具有充足时间深耕项目，专注于结合产城融合趋势，打造特色实践项目。近日，睿和智库团队深度调研了星河位于南京玄武中心区的南京·星河WORLD项目，探秘产城融合发展中的星河实践。

南京·星河WORLD

图片来源：睿和智库

南京的“产城融投”特色实践

2015年，玄武新中心的发展规划——《南京市玄武区铁北地区城市设计》正式出炉，规划指出，新玄武板块将被打造成比肩河西新中心的科创智慧中心，以高端商贸商务、文化创意、科创研发产业为核心定位，助力最终实现产城融合。

2017年，星河控股开始布局南京产业高地——红山新城，以总价60亿落地新玄武，打造大型“产融联盟新城”，南京·星河WORLD应运而生。

如今，玄武区作为南京发展最成熟的片区之一，已走入了“以产促城、以城兴产、产城融合”发展路径的第三步，南京·星河WORLD项目也成为了促进城市发展、经济发展的新地标。

作为星河“产融联盟新城”产品系列的第一个异地复制项目，该项目打造了星河COCO City、情景式购物街区、创意办公、国际化社区、精品幼儿园、高中学校和智慧科创产业七大高端业态，并因地制宜地将“产城融投”特色模式落地玄武。

图表1：项目概况

图片来源：公开资料，睿和智库整理

南京·星河WORLD是包含产业、商业、住宅的产城融合综合体项目，旨在打造集科研、创业、金融、商业、居住于一体的综合社区。公开资料显示，项目总投资额约150亿元，总建筑面积60万平方米，新增就业岗位1.3万个，已于2020年10月28日正式开园。

从区域来看，南京·星河WORLD位于南京玄武区铁北红山新城恒嘉路以西，地处南京产业高地红山新城“科技创新研发带”，在产业发展方面得天独厚。南京玄武区的红山新城是区域内“一区五园”创新经济带建设中的“五园”之首，在经济发展建设中与区域协同发展。

图表2：项目区位图

图片来源：百度地图，睿和智库整理

与此同时，南京·星河WORLD还位于“极客小镇”核心，未来该区域将以“文旅+众创”为带动，引进高端人才、世界500强企业中具有创新能力的总部经济、研发中心，以及人工智能、云计算、无人机、创新金融、文化创意等领域的优秀企业，为该项目拓宽了企业资源。项目整体位于红山路商圈，毗邻南京站，周身四站点环绕（地铁1、3号线，地铁6、9号线在建），交通便利。

据了解，项目是红山新城成立后出让的第一幅综合用地，土地性质要求项目将产业、住宅、商业整合在一起，这也与星河致力打造“聚人才、集产业、共成长”的区域产业高地的目标不谋而合。

从项目定位来看，星河精准导入了深圳·星河WORLD“产城融投”成功经验，通过产业联盟会的形式为入驻南京·星河WORLD的企业提供一系列配套服务，涵盖了产融投资、政企对接、产业合作等服务，整体实现多平台、全方位共享共赢。在人才引进方面，项目通过电子科大科创平台、南京大学等本地高校、星河?领创天下海归创业学院等渠道，帮助园区企业引进国内外优秀人才。

保持战略定力，引领产业聚集

项目运营方星河产业集团，是星河控股旗下专门从事产业地产投资运营板块的公司，秉承“创智共融，聚业兴城”的企业宗旨，深耕粤港澳大湾区，战略布局长三角、京津冀、成渝经济圈等多个重点城市群，而南京·星河WORLD正是其代表项目之一。

深圳·星河WORLD是星河践行“产城融投”特色经营模式的首个作品，项目已吸引超1200家企业进驻，其中上市企业44家，26家为500强企业，提供了7.5万个就业机会，年产值逾1000亿，并新增税收100亿元，成为了“产业高地、人才高地、税收高地”标杆示范。

而南京·星河WORLD正是对深圳项目的一次经验复制与迭代升级，也是星河在华东打造的首个产城融合项目，将成为红山新城打造“产城融合的典范”中的重要一环，预计年产值将达35亿元，新增就业岗位1.3万个。与此同时，其通过产业生态构建、产业基金支持、产业配套打造三方面，实现多元精准化服务，助力智能制造、物联网、云计算等产业集聚发展。

在产业生态构建方面，星河以产业规划为指引，以龙头企业为引导，多种渠道并举。结合星河产业集团的孵化、规划、招商、运营经验，导入星河产业联盟的优势科创资源，吸引众多科技领军企业、研发机构与高端人才入驻。

在产业基金支持方面，南京·星河WORLD联合玄武区政府与深创投集团共同发起了10亿专项产业创新基金，旨在发掘和培育一批创新程度高、市场竞争力强、发掘潜力大的优质中小企业，围绕企业运营所需，通过直接投资或联合投资等渠道和方式，助推企业加速成长。

南京·星河WORLD

图片来源：睿和智库

在产业配套打造方面，南京·星河WORLD在玄武区及红山新城的支持下，落实了政企联合建设的红山新城政务服务中心，红山新城规划展示馆，充分展示城区历史与规划未来，一站式解决入园企业工商注册、税务、人才户证、项目申报等需求。

2017年至今，南京·星河WORLD发展颇为艰辛。但在疫情与经济下行并存的背景下，项目依旧积极承担历史使命，主动融入玄武区“一轴两片多板块”发展布局，相继引进中国铁塔、中科软、京东五星等150家头部企业，截至今年3月，星河产业园招商率已超97%，极大助力了城市的高质量发展。同时，项目也背靠“产城融投”的“大树”，发展得愈发茂盛。

结语

产城融合，并不是新一轮的翻新城建，而是经过深思熟虑搭建的城市、产业互动“平台”，其探索之路，注定道阻且长。星河控股作为粤系的低调房企，也正在通过不断夯实“产城融合”道路，悄然穿越周期，成为房企洗牌后新一轮的无冕之王。

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